金融投资房地产：如何巧妙撬动资金？

自有资金一年周转1.5次，资金杠杆率4倍，地货比1:3，土地的年度转化率80%，当年销供比80%，那么，自有资金产生的销售额大约能够放大12倍，换句话说，投入1个亿的自有资金，1年可以产生12个亿的销售额。

能做到这个水平的房企已经挺牛了。

可是，一机构老总告诉明源君，他们1个亿可以撬动50个亿的货值。简单来说，一个50个亿货值的项目，先支付5个亿的资金即可买过来，卖掉之后（自己有很强的销售能力）再支付尾款，而5个亿里面他们自己只出1个亿，其余的通过基金进行募集。干了十几年金融的该老总告诉明源君，通过这种方式，投入的1个亿的自有资金一年可以赚1个多亿的净利润！

与此同时，不仅金融机构频频成为房企的“座上宾”或战略伙伴，而且有金融背景的人也备受房企的追捧。行业向金融业逐渐演变，对房企来说，金融化不再是一次性的融资游戏，而是一项长期战略思维及战术创新迭代；对地产人来说，如果你不懂点金融知识、不具备一定的金融思维，未来恐怕很难升职加薪…

销售额排名靠前的房企

无一不是资本运作高手

元末的农民起义军中，朱元璋并不是实力最强的一个，起初其控制的区域跟张士诚控制的江浙一带比，简直一个天上一个地上。

自己地盘上没什么物资咋办？懂金融很重要！

1361年，朱元璋下令设立“宝泉局”，开始铸造“大中通宝”，就一个字——重！比如，最初铸造的小平钱重14克，是龙凤通宝、天佑通宝、天定通宝的数倍！因此，朱元璋铸造的钱币大多被商人弄走重铸了，但朱元璋并没有因此吃亏。因为辖区以外的人想要得到这种货币，就必须带物资到他的地盘上交易……1364年朱元璋在鄱阳湖打败陈友谅，大中通宝小平钱的铜材才降到正常值（3克）。1368年，朱元璋在南京称帝，改元“洪武”，国号“大明”。

一个反例是秦朝。秦始皇统一六国后“书同文，车同轨”，很多事情功德无量。然而，北大教授香帅认为，秦朝的灭亡是因为秦始皇统一货币！统一货币的初衷是好的，但秦始皇不懂金融，过早的强力统一货币 。

来源：电视剧《大秦帝国之崛起》

秦统一六国之后，市场规模扩大，分工更精细，对货币的需求也更大。但秦朝是农耕军事国家，金属开采冶炼水平不行，官方铸币无法满足市场需求。此前，各国都允许民间铸币，尽良莠不齐，但货币数量还是充足的。始皇帝消灭了各国民间铸币，以官办的“秦六两”作为唯一法定货币。社会分工要通过市场交换实现，而市场交换要依靠货币来实现。没有货币很多商品只能退出市场交换体系，百姓收入减少，政府自然也收不到税，只能搞苛捐杂税，最终爆发了轰轰烈烈的农民起义。

封建王朝如此，在现代社会打造一个商业帝国，更要懂金融。事实上，销售额排名靠前的房企，无一不是资本运作高手。

1994年，君安证券联合海南证券等几家公司提议改组万科董事会。虽然那时并无野蛮人一说，但如果处理不好，后果很严重。

北大经济学硕士毕业的郁亮，协助王石和证监会沟通，让万科拿到了中国股市历史上第一次停牌，为反击赢取了时间。那一次“君万之争”只用了5天就结束，郁亮在中间起了相当重要的作用。

此役过后，29岁的郁亮成了万科最年轻的董事。当时很多人就断言他将会是王石的接班人。

之后，郁亮果然接了王石的班。去年，祝九胜出任万科总裁，让人意外，但又在情理之中——祝九胜出身银行，曾位居建设银行深圳分行副行长，之后来到万科担任高级副总裁。坊间传闻，祝九胜与深圳的潮汕商帮关系密切，不少潮汕大老板们私下见了祝九胜都称之为“九哥”，足见其江湖地位。

恒大，过去很多年一直顶着高负债的质疑，但正是藉此迅速完成全国性布局，问鼎一哥的宝座（目前依然是权益销售金额第一）。而到了2017年，恒大审时度势，彻底还清了一千多亿的永续债。

举个例子，2017年5月12日，恒大向深圳的信银基金发起基金融资108.5亿元，分为10个契约型基金合同，分别对应恒大位于深圳、重庆与成都的10个地产项目。对此，很多人看不懂。

恒大很缺钱吗？其实不然，信银基金背后是中信银行，双方的合作模式是基金以股权增资方式入股恒大的10个项目，实现利益共享，风险共担。而且，除了108.5亿元的股权增资之外，这10个基金还参与对应项目的股东贷款，且是等额的，恒大藉此可以拿到217亿元的资金！

来源：恒大官网

碧桂园也不例外，其组建了金融部和资本市场信息部。前者负责融资，后者则负责与资本市场沟通。在全球范围内比较所有资本市场工具，等到窗口时机一成熟，立马开干。新的融资工具一出现，可以实现快速卡位。至于引入中国平安为第二大股东，分拆教育、物业板块上市，更是可圈可点之处。

懂金融

才能拿到便宜的钱和地

做好产品

国民经济分类中，建筑业属于第二产业，房地产属于第三产业。然而，实际上，房地产同时具有制造和金融两个属性。

随着行业的演进，金融的属性变强，相应的，开发商对金融能力的要求自然也就超过了制造属性。懂金融，才能拿到便宜的地，才能做出好的产品，才不至于走向破产。

一、懂金融，才能拿到便宜的地

高负债率并不必定等于风险大。

看房企负债，不能只关注负债数字表面的高低，要动态结合不同周期下房企资产的储备情况。比如，在货币宽松周期、市场上行时，主动增加负债多拿地，是用当期低成本负债储备未来资产。

比如，去年融资渠道收得很紧，今年以来放宽了一点，先知先觉的公司，立马抓住机会拼命融资，然后拿地。

5月17日，银保监会发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，此次监管政策比过往监管更加严格、细致，覆盖度更高。随着融资渠道收紧，土地市场也会回归平静，溢价率会更低。与此同时，随着融资成本上升，部分资金链紧张的房企生存压力更大，下半年可能会有百强房企倒闭或被收购，之前融到资的房企就可以捡便宜货了。

能融到钱，而且是便宜的钱，就可以穿越周期。然而，融资不止是一种能力，更多的其实是信用。术的问题可以短期内解决，道的问题却需要长期经营的。比如，香港置地贷款还要招标，利率低者得，这个绝非换个CFO就能做到。

通过收并购，是短期内可以见效的方式，这里面涉及交易结构、风险规避，更多的需要地产金融专业而非地产建造专业。

二者的思维有着巨大差异，比如身为地产人或新闻媒体，听闻某房企卖项目、出让股权，通常会觉得对方是在“割肉”。

然而，站在金融机构的角度来看，给这类应对风险采取果决措施的房企提供融资反而是能够让人放心的……

二、有金融支撑，才有底气做好产品

“融创现在没有要赶超谁，因为大家都在学我们，学并购、学布局、学产品。”去年的中报发布会上，孙宏斌如是说。

有人说，融创业绩持续高增长，以及稳健安全的财务数据，背后是产品与服务作为核心竞争力的有力支撑。

其实，他们是互为因果的。明源君倒是倾向于认为，是融创的财务状况改善，助推了其产品和服务的提升。

某TOP20房企的副总告诉明源君，我们在香港的房子建安成本是国内的十几倍，大台风来了，我们十几年前的房子，外墙一块砖都没掉过……该房企以融资成本低长期闻名于业内。

好产品是需要漂亮的财务数据支撑的。

得益于收并购方式获取土地，融创的土储成本仅约为平均销售单价的1/4，而且其土储大部分位于一二线城市。由于融创的土地成本占据领先优势，为其抵御市场风险、调整入市策略带来极大的灵活空间，即便限价条件下，多投入点成本打造产品，卖出去依然是可以赚钱的。

相比之下，如果融资成本高、拿地成本高，遇到限价或行业下行，朝不保夕，为了活命得拼命抠成本，恨不得用竹子代替钢筋，门做成纸板门，哪来的品质感？！即便个人有强烈的理想情怀，最后终究还是要败给现实…

融创九樾府示范区入口，图片来源：融创官微

三、懂金融，才不至于走向破产

比什么别和我们比有钱……

这是Z企曾经的一句豪言。但是，其债务违约的事实，击碎了这句豪言。由于无法支付一两个亿的债务利息，拥有数千亿资产的集团部分存款被冻结。

这样的事件屡见不鲜，几年前，某知名地产商由于还不起一两个亿的债务，导致其接近百亿的资产被冻结，引发集团全面的流动性危机，差点就倒下了。

高杠杆的企业，流动性是命，命悬流动性。流动性缺失，再庞大的资产也是僵尸，瞬间会油尽灯枯。

每家优秀的房企都有自身的核心能力，但也有活不下去的时候，优秀的房地产企业往往只有一个死法——就是阶段性的资金流动枯竭。地产行业负债偏高，一旦资金流动性枯竭了，融资都是资产抵押式的，外部债务机构立马就把你的资产收了，自然而然就走向了死亡，所以流动性的管理十分关键。

当前，不少房企觉得压力大，就是因为资金流动性吃紧——销售和回款变慢了，外部融资又很不畅。

所以，对于房企来说，长中短期项目的比例，哪些是要现金流的，哪些是要利润的，哪些即便是亏本也要赶紧卖回笼资金的，必须要门儿清，否则分分钟倒闭。某中小房企16年行情好的时候捂盘，调控之后，其大别墅现在都砸手里卖不动，资金链紧张，苦哈哈。

懂金融

才能玩转存量

赚到钱

率先完成城市化国家的经验表明，在满足住宅需求以后，要及时转向商用不动产领域。目前以及未来的十数年间，我国增量开发（主要是住宅）还将维持在高位，但目前已从增量开发慢慢转向存量。

因此，一些有远见的开发商，在继续大力发展住宅开发的同时，也在存量领域展开探索。比如旭辉集团将长租公寓视为第二赛道；龙湖集团已经形成地产、商业、物业第4大主航道业务……

存量领域，不懂金融更加没办法玩。

比如，澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷就直言，“开发商做长租公寓有难度，因为在租售比效率最高的存量区域要取得垄断的房源数量，不如第三方有优势。”其建议房企和保险公司多做交流，因为后者干得不错。

本文开头举的例子里，之所以1个亿能撬动50亿的货值，销售力强只是一方面，更厉害的的是其投资，以及融资的金融能力。

一、懂金融，才能盘活存量资产

为啥很多房企不愿意搞存量，特别是重资产的存量？因为要占用大量资金，对本来就是高负债的房地产行业来说，这是不能承受之重。

然而，近年来随着资产证券化的蓬勃发展，这已不是很大的问题。现实的情况是，一些地产人，甚至个别百强房企老总对此一无所知。

一金融机构的人入职一开发商，盘点了一番公司的资产，发现还有几十亿的存量没有盘活，老板火冒三丈，把原来相关人员臭骂一通。

来源：金融街官网

如果底层资产优良，自持物业分分钟可以变现。

比如2017年5月18日，金融街控股发行金融街(一期)资产支持专项计划(CMBS产品），总发行规模66.5亿元，抵押率67%，期限12年，预期收益4.80%。利率真的一点都不高。

当晚，中国人寿公告，自己一口气认购了55.17亿元，并自称实现了优质资产大比例配置。

二、懂金融，才能赚物业增值的钱

存量经营收入无非来自以下：一是租金；二是物业增值；三是运营服务收入；四是投资。运营得好，可以赚租金、赚增值收入，但赚取的利润不会很多。想要赚得更多，你就得懂得跟资本联姻。

比如，目前华住集团在全国400多座城市管理运营4400多家酒店，很不错。酒店经营得好物业当然会增值，但是跟他没关系。华住也想赚取物业增值的收入。为此，其跟与光大安石联手，联合成立了投资平台——安住此间，共同发起设立泛居住地产投资基金，投资中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。

安住此间打的“算盘”是这样的：采用基金模式，先收购持有物业，经过重新定位及改造提升资产的价值，获得更高的盈利能力，提升物业价值。三五年后，再卖出获利。

此外，魔方与中航信托成立蓝山资产，城家与歌斐资产合作，都是瞄准一个目标：运用金融的杠杆，充分挖局物业增值的收益。

三、懂金融，才能打造生态闭环

普洛斯在美国、日本的发展，基本是采用REITs模式，以提升资金的周转效率。利用资产证券化融资，建立物业管理和资金的闭环分散风险，使投资回报大幅提高。

如果能力更强，则不仅能够赚物业增值的钱，还可以赚入驻在你空间里的企业的钱，打造完整的金融/生态闭环。

比如，星河WORLD项目是一个星河集团自持的产业园，已经有200多家企业进驻。阎镜予提出了“房东+股东”的概念。星河WORLD将自有投资业务定位于天使期和VC期，如果结合外部资源的话，则将覆盖从天使期到PE期，乃至上市公司并购等各阶段，希望将它们从“草根”培养成“高富帅”赚取投资的收益。

星河敢这么干，是因为其多年来不仅以LP的身份在股权投资上投入了大量资金，入股了多家投资机构。2014年星河控股集团启动直投业务，已投的60多个项目近三分之一已经实现退出，多个项目成功上市……这些经历让其在股权投资行业积累了经验和资源。

领创天下2016年下半年开始启动投资业务，到2017年12月31日，星河world园区内租金／服务换股权就达36家，其中4家入孵企业估值近10亿元！

来源：星河产业集团

小结

目前，发达国家的房地产开发是地产与金融相合作，以金融运作为核心，专业细分形成一条横向价值链”。中国房地产正奔向这一模式。一30强房企的成本总，对“商票”，“保理”等也是门儿清。问及缘由，该成本总说，不懂这些，咋减少自有资金的投入，提高自有资金的回报率？现在，各条专业线的人，没点金融知识和思维，不好晋升。我懂，所以我成了成本总！（作者：明源地产研究院 执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）